SMSF如何买房？澳洲养老金贷款助你避税

想要投资房地产来支付你的退休和增加你的财富吗?可以考虑一下利用SMSF贷款购买投资性房地产。

在澳大利亚，你可以通过一个自我管理的养老基金(SMSF)购买投资房产。自我管理的养老基金贷款是一种由养老基金成员控制的房贷，用于购买投资性房地产。由投资物业产生的租金收入和资本增长构成你的养老基金退休储蓄的一部分。

你可以通过你的养老基金借钱来支付投资购买，但你需要一个特别的SMSF贷款来做到这一点。而且越来越难找到提供这些产品的银行。本页有一些你可以申请的SMSF贷款，以及更多关于这些金融产品如何工作的信息。

本指南包括：

SMSF的特点是什么?

我如何通过我的SMSF购买物业?

哪些银行为SMSF信托提供贷款?

SMSF的税收优惠

在建立SMSF之前需要考虑的问题

关于SMSF房屋贷款的常见问题

比较SMSF的住房贷款

请注意，很少贷款机构仍然提供SMSF住房贷款。房贷经纪人可以帮助你从专业贷款机构那里找到合适的产品。

SMSF贷款的特点是什么?

下面列出了SMSF的一些最关键的特征：

管理自己的投资。SMSF基金的目标是为成员提供退休基金，这意味着任何投资都需要直接使基金成员受益。你必须将任何个人业务和财务问题与基金分开。

受托人的额外捐献。虽然可以作出额外的贡献，但也有一些限制，这取决于有关的人的年龄以及他们的贡献限制。超过限额的缴款会被罚款，而且每年的限额都不一样。

管理基金。作为一名养老基金托管人，你必须确保你对基金所承担的计划有良好的记录，并遵守有关提交周年申报表的规则和规定。

访问您的基金。一旦满足释放条件，基金成员就可以使用SMSF基金，这可能是在退休时，也就是所谓的 “保存年龄”。您的保存年龄根据您的出生时间而不同。

表格信息摘自澳大利亚税务局。除非您有极度的经济困难，患有绝症，或永久或暂时性残疾，否则您将无法在适当的年龄之前获得这些资金。

如何通过SMSF购买房产？

通过SMSF购买房产的过程与普通房产类似，但有几个关键的例外，每个贷款机构都会有自己的限制。SMSF房贷更难处理，如果受托人的安排结构不合理，将被处以20万澳元以上的罚款。出于这个原因，向房贷经纪人寻求建议或了解你的贷款机构可能提供的任何SMSF培训是一个好主意。

SMSF申请流程：

您可以在您的会计师的帮助下创建您的SMSF，会计师也可以向您介绍通过基金投资住宅物业的好处。确定您想购买的房产。与任何投资一样，你需要花时间仔细考虑每一个方面，包括潜在的资本收益、租金收入和市场价值等等。决定由谁来担任该物业的保管人。保管人代表你持有房产所有权，直到贷款还清为止，也就是所谓的 “裸托人”。您提交房屋贷款申请和所有必要的文件。托管人发出支付定金，并交换购房合同。

如果贷款被银行批准，托管人将房产作为抵押物交给贷款机构，这样交易就可以完成了。您承担印花税和法律费用。

贷款交割后，您就开始还款，并支付房产的其他日常费用以及收取租金。如果租金不足以支付还款，则需要通过您的SMSF缴款来弥补差额。

贷款还清后，产权可以从保管人那里转移到SMSF，也可以出售房产。

对SMSF财产的限制

通过SMSF购买的任何房产，都有一些限制，即不能建造新房，也不能在养老阶段之前的任何阶段居住。

需要注意的是，如果购买的是你的企业，这是可以接受的。虽然如果你或你身边的人拥有住宅物业，你不能把它卖给你的SMSF，但您可以使用商业房产进行销售。

翻新和维修也是SMSF物业的一个复杂领域。您可以翻新和维修您的房产，尽管这附带了有关您如何为这些活动融资的条件。定期维护物业，如修复漏水的水龙头和其他一般的运行费用，没有法律问题。

哪些银行有SMSF信托的贷款？

由于这些产品给贷款机构带来的潜在风险，大多数贷款机构已经退出了SMSF房贷市场。AMP、Macquarie Bank、St.George和四大银行都已经退出了SMSF贷款市场。

少数贷款机构仍然提供这些产品：

Liberty Financial

La Trobe Financial

SMSF 的税收优惠

拥有和运行自己的SMSF可以有一些相当大的税收优惠。但是，在尝试创建纯粹出于税务目的的投资策略之前，您必须先了解您的 SMSF 是如何征税的。

从养老基金获得的收入税通常是15%的合规基金和45%的不合规基金。您需要为 SMSF 产生的收入支付的税款因收入类型而异。例如，没有税档号 （TFN） 的缴款的税率为 46.5%。

如果您被告知您不符合养老金基金规则，或者您从您未与养老基金相关的任何其他投资中赚取收入，您也可能受到更多税收。

资本利得税

如果你在还在积累养老金的时候卖掉房产，资本利得税按15%征收，如果你持有一年，将按10%的税率征收资本利得税。如果你在领取养老金的时候卖掉房产，就可以免交资本利得税。

SMSF如何征税

您的SMSF养老基金的纳税方式与个人差不多，只是税率不同。将所有应税收入来源相加，并扣除所有允许的扣除项目，得出一个应税收入数字。在你的基金积累阶段，这个数字按15%征税。

一旦你的SMSF进入养老金阶段，它就完全免税了。

你需要保留哪些税务记录？

为了使您的SMSF获得最大的税收优惠，您必须保持准确的记录，并向澳大利亚税务局提供信息。您需要的记录包括：

年度审计：您需要提供经批准的审计师对您的基金和任何资产的独立审计。

年度报税表：您需要每年为您的基金准备并提交一份报税表。

展期利益声明：如果在财政年度内有任何展期，您需要提交一份声明，概述这些情况。

正式的基金变动：在整个财政年度内对基金进行的任何变动，如更换受托人，都需要正式通知。

设立SMSF之前需要考虑的问题

在建立SMSF之前，有很多因素需要考虑。你需要做大量的研究，并仔细思考。先从以下问题开始：

是否符合成本效益？管理SMSF是相当昂贵的，因为涉及很多费用。分析您的退休储蓄水平，并决定从财务角度来看，建立SMSF是否合理。一个好的开始是看看SMSF的审计费用与标准零售养老基金的收费（1-2%）相比有多少。

你能有效地投资资金吗？你真的需要客观地了解你的投资知识和技能，因为公募基金有一支专家队伍，他们会制定和实施投资策略。所以，如果投资真的不是你的事，你不会通过自己管理基金获得任何额外的收益。对于有相当投资经验的人来说，SMSF通常是一个不错的选择。

您是否掌握了所有需要的信息，您是否有时间管理基金？经营SMSF是很复杂的。首先，您需要充分了解所有关于SMSF的法律、规则和税收法规，因为您需要满足一系列的标准才能获得SMSF的资格。您还需要对投资和金融市场有很好的了解。